“考慮到購物中心在各國及地區都會根據本地的具體環境做出相應的改變，那麼我們要在香江做購物中心，就必須了解香江大型賣場的曆史。”林樓招招手，示意由許文彪來完成這一環節的講述。</P>

在此之前，許文彪已經通過整理商業調查公司收集到的資料，把這方麵的內容總結好了，於是帶著資料走上前來，先在白板上掛出大幅圖片，然後開始了演講。</P>

“這是九龍倉碼頭1941年的照片，照片裡有尖沙咀火車站，右邊兩層有香煙廣告牌的是Godown外邊的商鋪，左上方是1911年重建的九龍角天星碼頭，我們可以看到，早在四十年前，香江就出現了購物中心的雛形。”</P>

然後換了下一張照片，“1963年，九龍倉與香江政府合作，斥資七千餘萬港幣將原有的一號碼頭重建為一個全新現代化的郵輪碼頭，不單有貨運配套，還有兩層有空綢的商店可供租賃，甚至停車場供本地消費者停泊，這不僅是香江當時頭一個落成和啟用的大型商場，也是六十年代亞洲區頭第一個購物商場，在商場的發展史上，占有很重要的位置。”</P>

這就是鼎鼎有名的海運大廈了，日後海運大廈周圍會興建起更多地商場，諸多商場組成了香江最有名的商業中心之一——海港城。</P>

“因為建築平麵呈長形，順理成章劃為多條長廊，每條走廊以香江境內離島命名，譬如‘南丫島廊’、‘長洲廊’、‘鴨脷洲廊’等，開業之初，便吸引了全香江的注意，初期主要以購物為主，有邵氏女星何璃璃曾經經營過的時裝店‘藝舍’，也有亦舒筆下時常提到的時裝精品店‘詩韻’。”</P>

“同時也有少部分餐飲休閒娛樂業態分布，從‘詩韻’向前走幾步，就是香江首家美心咖啡室，他家的招牌小吃椒鹽雞腿很是有名，同一層最儘頭是海天酒樓夜總會，這是香江人公司周年誌慶，私人的壽筵喜酌必定光顧的地方。”</P>

“在這不遠處，還有在七十年代曾經辦過真正滿漢全席的金冠酒樓，這些餐飲娛樂場所為來海運大廈購物的客戶提供了便利，同時來這裡用餐休閒的客人也會順道去商場內購物，兩種業態形成了很好的互補效應。”</P>

“從建築風格上而言，海運大廈沒有修飾過的水泥梁柱，黑鐵木框玻璃門，一切以實用為目的，但設計流線型，隱隱地承襲了包豪斯風格。”</P>

“1969年第一座大型購物中心玉川高島屋在東京開業，新加坡大型商場出現於20世紀70年代，而海運大廈早在1966年就開始營業，可以說是亞洲最早的購物中心。”說道這裡，許文彪臉上滿是自豪，身為香江人他也是與有榮焉。</P>

“1966年海港城第一期開幕後，1969年第二期馬可波羅香江酒店商場開業，第三期海洋中心於1977年相繼登場，三期工程結束海港城總麵積達到了十七萬平方米。”</P>

“在1979年之前，香江隻有海運大廈這麼一個購物中心，而到了1979年之後，隨著香江地鐵正式通車，標誌著香江進入以軌道交通為主的大都市行列，購物中心的發展開始步入嶄新的時期。”</P>

“地鐵通車使香江的交通便利性有了革命性的提升，跨區交通時間大大縮短，過去上小時的路程可以縮短到不到半個小時，極大地擴大了市民的活動範圍，並鼓勵跨區購物消費，從而為購物中心的迅速發展提供了基礎。”</P>

“香江地鐵通車才區區七年不到的時間，但私人興建的商業地產總麵積已經接近一百萬平米，而且落成後的購物中心生意都非常好。”</P>

“其中最有代表性的就是太古城，太古城囊括了商業、居住、辦公等多種功能，是一座標準的商業綜合體，其中商業部分太古城中心商場擁有十萬平米的麵積，全部由太古集團持有，對外出租或者自營。”這種最有價值的資產，開發商一般是不會出售的。</P>

“購買太古城住宅的中產階層，和在周圍寫字樓裡辦公的商務人士為太古城中心商場提供了高質量的客源，這些客戶的消費能力很強，保證了商場的正常運營，再加上通過地鐵抵達的周邊客戶，剛一開業，太古城中心商場的生意便一直非常火爆。”</P>

然後許文彪又從建築設計的角度來介紹了太古城中心商場的基本情況，最後再把話筒交還給林樓，由林樓來對今天的會議做總結。</P>

“通過文彪的介紹，我們可以得出以下幾個結論，首先，不管是海運大廈也好，太古城中心商場也罷，這些購物中心都是以滿足人們的日常生活需求為主，屬中檔購物場所，同時在保持購物傳統功能外，引入了娛樂、餐飲等複合功能，形成了休閒購物的消費理念，引發了香港商業的變革。”</P>

“太古城又把地鐵交通引入購物中心，為商場引來了充足的客流，這和歐美許多先發城市的商業中心規劃是一致的！”</P>

“這樣也存在一些問題，首先，這些建築功能單一，為建商業而建商業，客戶進去都是提著大包小包的東西匆匆進出，顯得很是忙碌，購物體驗感並不是非常好！在購物中心數量相對稀少、市場競爭還不是很激烈的時期，這樣的做法倒也沒什麼太大問題！”</P>

“但是剛才文彪也說了，如今香江的地產公司都在興建商業項目，目前已經有上百萬平米的項目建成，預計到1990年之前，還會有接近兩百萬平米的商業落成！”在1980年到1990年之間，香江一共興建了二百七十多萬平的商業項目。</P>

“香江就這麼大，一下子出現這麼多的商場，未來的競爭一定會非常激烈，如果我們繼續采用和其它商場一樣的設計方案！我想恐怕到時候不等項目落成，這個商場就已經落伍了，要是沒有新的突破，未來很難同其它商場競爭。”</P>

“所以我們的設計必須要有前瞻性，還好我們有現場的例子可以參考，歐美許多城市，諸如紐約、巴黎、洛杉磯等地的購物中心已經出現了新的變化。”這方麵倒是簡單了，購物中心的模式無非就是香江抄歐美，然後內地再抄香江。</P>

林樓後世看過那麼多資料，對香江購物中心的發展脈絡也是非常熟悉，根據該地塊的具體情況，拿出個領先五六年的方案就可以了，這樣等項目建成之後，就能領先其他競爭對手好幾年，從而迅速吸引到客戶，在市場中站穩腳跟。</P>