“最顯著的特征就是儘可能容納休閒、娛樂、商務、旅遊等非購物元素，滿足一站式需求，同時購物中心整體檔次提升。”這也是九十年代之後香江新購物中心的發展趨勢，其實內地也是一樣，從萬達廣場的更新換代就可以看出。</P>

第一代萬達廣場出現於2001年，屬於單店模式，每一層設置一種商業業態，但每種業態打造前，都引入例如沃爾瑪等知名品牌，帶動其他鋪位的銷售，業態和盈利模式較為簡單，其中的代表是武漢江漢路萬達廣場。</P>

三年後，萬達廣場便進入第二代，規模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業態和品牌店。</P>

從規劃來看，第二代萬達廣場僅僅是第一代萬達的簡單升級，從原來的“主力店驅動型的單體商業”，進化為“主力店驅動型的多個單體商業”而已。</P>

二代萬達規劃硬傷和開發模式，直接導致了9個萬達的轉手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達轉變思路，思考能夠平衡現金流又支持快速複製的更佳產品，第三代萬達孕育而生。</P>

三代萬達廣場將戶外室內步行街與中國商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閒、餐飲、文化、娛樂等多種功能於一體，形成獨立的大型商圈。</P>

由於地塊大小的原因，林樓不可能在這裡直接複製第三代萬達廣場的模式，但吸取其中的精華還是可以的。</P>

“做商業永遠要領先彆人半步，不能多也不能少，多了市場一時無法接受，少了就會被彆人趕上，陷入激烈的同質化競爭。”</P>

“現如今香江的購物中心大多以零售為主，雖然也有餐飲、休閒、娛樂等業態，但占比過小，無法滿足一站式消費的需求，而我們在做這個項目的時候，則可以彌補上這個缺憾！在業態劃分上，增加餐飲、休閒、娛樂的比例！”</P>

“在餐飲領域，可以進行這樣的安排！”林樓在白板上畫了起來，“負一樓肯定是大型超市了，在超市邊上或者負二樓，增加香江人喜愛的快餐品牌，可以讓顧客在逛商場餓了的時候進去消費。”</P>

當然，在具體的操作過程中也會根據入駐品牌來進行調整，比如肯德基、麥當勞等深受消費者歡迎的國際大品牌，肯定不能安排在負一樓，他們必然是要占據一樓的黃金位置的，而且給的租金還不會太高。</P>

因為他們本身就具有強大的客戶號召力，能夠吸引消費者過來，給商場帶來更多的人流，同時也能證明這家商場的實力。</P>

“樓頂的商業價值最低，就必須要引入目標型消費者，香江人愛看電影，那麼我們完全可以打造一座高端電影院，來吸引客戶進行消費，在電影院旁邊，可以安排咖啡館、茶室、餐廳等業態，以供觀眾在等候入場的時候進行消費！”</P>

“要是遇到大熱的電影，比如成龍的新片上映，來排隊買票的人肯定會很多，這又可以為樓下其它業態帶來客源！”你下午六點過來排隊，最後買到的票是晚上十點的，這四個小時總不能乾坐在外麵等吧？</P>

怎麼也得帶著女朋友到旁邊吃點東西、喝喝茶，再陪妹子到樓下的服裝店、化妝品店逛一逛，給人家買點禮物吧？這樣的話，或許電影院本身利潤不會太高，卻能給其他業態帶來豐厚的利潤。</P>

“另外，還有時下流行的卡拉OK，也可以放在靠上的樓層。”如今卡拉OK也是香江非常流行的休閒娛樂方式，在許多黃金時期的影視作品裡，都能看到男女主角在卡拉OK裡麵唱歌的場景。</P>

許多好點的卡拉OK廳外麵，每到晚上都會排起長隊，這同樣能為其他業態提供客流，隻要安排好叫號順序，客人們就能利用等候的時間去下麵消費了。</P>

雖然現在還沒有智能手機，沒有各種排號APP，但是讓卡拉OK的工作人員在快要到號的時候給客戶打個傳呼，也不是多麻煩的事兒；而且在二十一世紀初，內地的購物中心裡，KTV同樣是不可獲取的業態，林樓的經驗早已告訴他，這麼做會成功。</P>

“所謂吃喝玩樂，有了玩樂的地方，自然離不開餐飲，負一樓下麵是快餐，樓上電影院和卡拉OK附近則可以安排給各種中高端的中西餐飲，滿足客戶的飲食需求。”這些餐飲的目標客戶和樓下的快餐餐廳是不一樣的，不會出現衝突。</P>

“中庭一定要大，這樣看起來雖然浪費了麵積，但卻可以為購物中心提供一個可以做大型營銷活動的場所！”一個大型購物中心，要全是商鋪，那就沒意思了，也需要這種可以搞活動的地方。</P>

隻要商業管理公司稍微靠譜一點兒，他們就會利用各種節假日來搞活動，從而吸引到大量的客流。</P>

甚至還可以在這裡設計一些非常具有標示性的雕塑建築之類，借此來吸引客戶，西安大雁塔附近大悅城裡麵那座十多米高的大師兄立像，可是吸引了許多人專門過來打卡。</P>

林樓一點一點說著自己的想法，這座第三代的購物中心也漸漸顯出雛形。